Comment choisir le bon dispositif pour un investissement immobilier locatif ?
En plus du prêt immobilier, il existe des dispositifs mis en place par l’État afin de faciliter l’acquisition d’un bien. Entre la loi Malraux, la loi Pinel et le LMNP, comment choisir le dispositif qui convient à votre investissement ?
La location vide ou meublée : le premier critère à retenir
Avant toute chose, il faut vous enlever de la tête qu’un dispositif est meilleur qu’un autre. Tout est en fonction de vos besoins et de vos objectifs. Pour vous aider à choisir le dispositif qui vous convient, il faudra vous demander si vous souhaitez louer votre bien à vide ou meublé. Comme nous le savons, les loyers dans les biens meublés sont beaucoup plus coûteux, car le propriétaire a investi dans les meubles.
Le futur locataire a l’avantage de ne pas faire de déménagement ni d’avoir des mobiliers. Ce qui n’est pas le cas de la location à vide où le coût reste modéré. Avec des charges beaucoup plus conséquentes, les bailleurs en meublé bénéficient d’une fiscalité beaucoup plus attractive. Découvrez les pourcentages pour chaque régime :
- Pour un régime forfaitaire : pour la location à vide, le taux d’abattement est estimé à 30 %. Ce qui n’est pas le cas pour une location meublée où l’abattement est de 50 %.
- Pour le régime réel, la déduction se fait au niveau des charges locatives, ce en location nue comme meublée.
Investir dans le neuf ou l’ancien
Pour vous aider à trouver le dispositif qui vous correspond, vous devez vous demander si vous souhaitez investir dans l’ancien ou dans le neuf. Et il y a des dispositifs qui soutiennent aussi bien l’achat dans le neuf que dans l’ancien, mais il vous faudra bien analyser l’état de la maison et les frais de réparation qui peuvent y être liés. Quoi qu’il en soit, investir dans le neuf est beaucoup plus rentable en raison des multiples avantages que vous pouvez avoir :
- un bien conçu selon les normes écologiques et qui répond aux performances demandées,
- bénéfice de la garantie décennale,
- frais des actes notariaux moins élevés,
- absence des travaux de rénovation,
- attractivité locative plus élevée,
- large choix de dispositif (Pinel, vefa, etc.).
Le budget ainsi que le mode de paiement
Mis à part les critères ci-dessus, prenez en compte le budget que vous avez mis de côté pour trouver l’offre qui vous correspond. Votre budget va se diviser en trois parties à savoir l’effort d’épargne, le crédit immobilier et la trésorerie. Mais en quoi cela a-t-il à voir avec le choix du dispositif ? Tout simplement par le fait que la somme accordée en avantage fiscal est limitée. Variant d’un dispositif à un autre, l’effort d’épargne correspond à la mensualité prévue pour votre loyer.
Correspond-elle à votre loyer et aux avantages fiscaux ou devez-vous la combler ? Autre budget à prendre en compte: la trésorerie. Elle s’avère être nécessaire dans le cas d’une vacance locative, mais également pour prendre en charge les divers travaux. Enfin, qu’en est-il de votre crédit immobilier ?
